Decretos Maricarmen: texto oficial y casos prácticos

Test: ¿lo ha intentado el Gobierno?

Doce medidas de vivienda. Algunas están en los decretos y otras no. Responde y mira si aciertas. Las respuestas están comprobadas contra el texto oficial de los dos decretos: el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026.

0. Estado de los textos (02-10-2026, 12:45)

Los dos decretos están citados por artículo del texto oficial. Donde la prensa sobre el borrador del decreto 2 difería del BOE, se marca con [≠ borrador].

Antecedente clave. El RDL 8/2026 (20-03, "Guerra de Irán") ya incluía la prórroga de 2 años y el tope del 2 %, y el Congreso lo derogó el 28-04-2026 por 177 votos contra 166 (BOE-A-2026-9359). El RDL 26/2026 recupera esas dos medidas (DF 5.ª y 6.ª) y da por válidas las prórrogas que se pidieron mientras estuvo vigente el RDL 8/2026 (DT 1.ª).

1. El caso Maricarmen y qué habría cambiado

Hechos (El Debate, 24-09): contrato de renta antigua de 1956 firmado por su padre. Se subrogó primero la madre y después Maricarmen, en 2005. La DT 2.ª de la LAU de 1994 limita a dos las subrogaciones, y ella no cumplía la excepción de discapacidad (tenía un 50 % y se exige un 65 %). El edificio lo compró Renta Corporación en 2018 y Urbagestión en 2020, que pedía 1.650 €/mes en lugar de 500. El desahucio fue por extinción del contrato, no por impago. El lanzamiento se ejecutó el 23-09-2026.

¿La habría salvado el RDL 26/2026 si hubiera estado en vigor?

• No es retroactivo para ella: la DT 2.ª solo alcanza a los procesos en los que aún no se ha practicado el lanzamiento.
• Si hubiera estado en vigor antes: el demandante es una sociedad, así que se aplicaría el art. 2.1 si se prueba que compró "por un precio claramente inferior" a la tasación para eludir la función social, y el art. 2.2 en caso contrario. Con el 2.2, si servicios sociales la certifican como vulnerable y sin alternativa habitacional, el juez suspende: revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años. Urbagestión no cobraría compensación, porque el art. 2.2 solo compensa a personas físicas y a entidades de alquiler asequible o social.
• No evita la extinción del contrato. El decreto aplaza el lanzamiento, pero no toca la DT 2.ª de la LAU (el límite de subrogaciones en renta antigua). Una "Maricarmen futura" gana hasta 3 años (o hasta el 31-12-2030 con el art. 2.1), no la vivienda para siempre.
• Tanteo en la venta en bloque (art. 3.Quince): en las ventas de 2018 y 2020 habría tenido derecho a comprar su piso por el precio que le correspondiera del total, calculado preferentemente con el valor de referencia catastral. La comunidad autónoma podría además tener un tanteo subsidiario sobre el edificio entero, si su legislación lo prevé.
• Decreto 2 (RDL 27/2026): tampoco la habría protegido. Su artículo único solo reescribe el art. 10 LAU (prórrogas de los contratos de vivienda habitual) y sus disposiciones solo remiten al RDL 26/2026 y a la DT 4.ª de la Ley 12/2023. No toca la DT 2.ª de la LAU ni el límite de subrogaciones en renta antigua. El contrato de Maricarmen no se extinguió porque el casero no lo prorrogara, sino porque se agotaron las subrogaciones: no le alcanzan ni la renovación automática ni la indemnización.

2. RDL 26/2026: mapa del articulado que afecta a las personas

3. Decreto 2 (RDL 27/2026, estabilidad de contratos): texto oficial

Fuente: BOE-A-2026-20385. Un artículo único que da nueva redacción a todo el art. 10 LAU, dos disposiciones adicionales, una transitoria y dos finales. Citas al art. 10 LAU en su redacción nueva.

Renovación (art. 10.1 LAU). Al vencer el contrato de vivienda habitual o cualquiera de sus prórrogas, una vez cumplidos al menos 5 años (7 si el casero es persona jurídica), se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de 5 años (o 7) salvo que una parte notifique que no quiere prorrogarlo. Preaviso: 6 meses el casero (antes 4) [≠ borrador: la prensa no lo mencionaba] y 2 meses el inquilino. Sustituye la antigua tácita de hasta 3 años por anualidades.

No renovar es libre, pero cuesta (art. 10.1, 2.º párrafo). El casero puede no prorrogar en cada vencimiento, pero si lo comunica válidamente debe indemnizar con al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda de análogas características (no de la renta del contrato), calculada "siempre que sea posible" con el sistema estatal de referencia de precios, y nunca menos de una mensualidad por año de residencia (prorrateo por meses y días). Se paga al entregar la vivienda. Si se vende el piso, la debe el comprador que se subroga. [≠ borrador: la cifra está cerrada en el texto, "al menos" 12, y no "se evalúa" como decía El Cronista.]

Causas que eximen de indemnizar (art. 10.2), que deben constar "de forma expresa, detallada y por escrito" en el preaviso. No impiden la no renovación, solo eximen de pagar:

• a) Casero persona física que necesita la vivienda para sí, familiares de 2.º grado o el cónyuge tras separación o divorcio. Si en 3 meses desde la entrega no la ocupan, salvo fuerza mayor, el inquilino cobra la indemnización.
• b) Inquilino que no ha habitado la vivienda más de 6 de los 12 meses anteriores, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidados) o si siguen viviendo en ella las personas del art. 7.1.
• c) Inquilino con otra vivienda apta en el mismo municipio, en propiedad o con derecho real de uso, que pueda ocupar.
• d) Las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual.
• e) El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato de al menos 5 años (o 7) con una renta que respete el art. 17.6 LAU (en la práctica, no superar la renta anterior actualizada) aunque no sea zona tensionada.
• f) Otra circunstancia justificada que haga prevalecer los intereses de un casero con vulnerabilidad acreditada.

[≠ borrador: la prensa hablaba de necesidad del casero y "causas similares"; el texto da una lista cerrada de seis. La e) funciona como tope de renta encubierto fuera de zona tensionada: para no pagar, hay que ofrecer renovar sin subir más que la actualización.]

Tampoco hay indemnización si, para ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria, la pida o no (art. 10.1, último párrafo): por ejemplo, la DF 5.ª del RDL 26 o la de zona tensionada.

Reglas anti-elusión (art. 10.3 y 10.4). Si tras el preaviso las partes pactan una prórroga, esta no puede ser más corta de 5 años (o 7). Son nulas las cláusulas de prórroga que empeoren el contrato original para el inquilino.

Prórrogas extraordinarias que se mantienen, renumeradas: vulnerabilidad, 10.5 (antes 10.2): hasta 1 año, obligatoria solo para el gran tenedor. Zona tensionada, 10.6 (antes 10.3): hasta 3 años por anualidades, preferente. Las dos se aplican ahora también al final de cada prórroga quinquenal, no se acumulan con otras prórrogas legales y el inquilino elige la más favorable (DA 2.ª: las referencias a los antiguos 10.2 y 10.3 se entienden hechas a 10.5 y 10.6).

A qué contratos se aplica (DT única).

• Nuevos y vigentes de vivienda habitual, para los vencimientos posteriores a la entrada en vigor (2-10-2026) (DT.1).
• Si quedan menos de 6 meses para el vencimiento, el casero puede seguir preavisando con 4 meses (DT.2).
• Contratos ya en la tácita del antiguo art. 10.1: siguen en ella hasta su término y después entran en el régimen nuevo (DT.3). El DT.1 remite por error al "apartado 4" para este régimen; el que lo regula es el 3.
• Contratos en tácita reconducción (art. 1566 CC, más de 8 o 10 años): entran en el régimen nuevo en el primer vencimiento que llegue pasados 4 meses desde la entrada en vigor (en torno a febrero de 2027); el tiempo anterior cuenta para los 5 años; el casero puede preavisar con 4 meses; los requerimientos de fin ya hechos conservan su eficacia sin indemnización (DT.5).
• La remisión de la DT 4.ª de la Ley 12/2023 al art. 10 se entiende hecha a la nueva redacción (DT.4).
• Excluidos de hecho: arrendamientos de temporada/temporales y los de renta antigua (DT 2.ª LAU), que no se tocan.

Cómo encaja con el RDL 26/2026 (DA 1.ª).

• La prórroga de 2 años de la DF 5.ª del RDL 26 no se aplica cuando procede la renovación del 10.1 (DA 1.ª.1). Solo sirve cuando el casero ya ha comunicado la no renovación: el contrato dura esos 2 años y se extingue al final, y entonces nace la indemnización si no hay causa del 10.2 (DA 1.ª.2). La DF 5.ª actúa como "puente", no como alternativa.
• Las remisiones de la DF 5.ª al art. 10 se leen en su redacción anterior, y su regla de incompatibilidad con la zona tensionada, como hecha al nuevo 10.6 (DA 1.ª.3).
• Art. 22.6 LEC "hasta su expiración": con el RDL 27 un contrato de vivienda habitual no expira solo: solo termina si el casero notifica la no renovación con 6 meses y, sin causa del 10.2, paga al menos 12 meses. Para el casero cuyo inquilino vulnerable se ha subrogado en la comunidad autónoma, la salida es esa: preaviso más indemnización en el vencimiento quinquenal.
• Desajuste entre el preámbulo y el articulado: el preámbulo (apdo. III) dice que las comunicaciones de no renovación ya hechas conservan su eficacia y no generan indemnización "tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria". El articulado solo lo dice para la tácita reconducción (DT.5), y la DA 1.ª.2 hace nacer la indemnización al acabar la DF 5.ª. Esto previsiblemente acabará en pleitos.

Pequeño casero. No hay excepción por número de viviendas [≠ borrador: tampoco se anunciaba]. Lo único que le protege es la causa a) (solo persona física), la f) (su propia vulnerabilidad) y la e) (ofrecer renovar a renta contenida).

Prevalencia. Se publica después del RDL 26 y parte expresamente de su redacción del art. 10.1 (art. único): prevalece en todo el art. 10.

4. Casos prácticos

Leyenda: Antes = hasta el 30-09-2026 · RDL 26 = desde el 1-10 · +D2 = si además se convalida el decreto 2 · Si cae = si el Congreso deroga el RDL 26 el 2-10.

Desahucios e impagos

A. Inquilino no vulnerable deja de pagar. Casero particular con 1 piso.

• Antes: desahucio exprés por impago, con una enervación ordinaria si no la ha usado antes.
• RDL 26: igual. El escudo exige vulnerabilidad acreditada y falta de alternativa habitacional. Este es el caso que Gisbert presenta como general, y no cambia.
• +D2: nada nuevo en el impago.
• Si cae: igual que antes.

B. Inquilino vulnerable deja de pagar. Casero particular con 1 o 2 pisos.

• Antes: la Ley 12/2023 ya permitía suspensiones temporales por vulnerabilidad (art. 441.5 LEC), con plazos limitados.
• RDL 26: se aplica la enervación extraordinaria (art. 22.6 LEC), que no excluye al pequeño casero. El proceso se para 2 meses. En ese plazo la comunidad autónoma paga toda la deuda (el contrato sigue y el casero cobra), o ofrece alternativa (el desahucio continúa), o no hace nada y pasa a ser la deudora, sin lanzamiento, con el contrato vigente hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad. El casero no pierde la renta sobre el papel, pero pasa a cobrarla de una Administración que puede tardar, y no recupera el piso mientras dure el contrato. Al vencer el contrato, la suspensión del art. 2.2 no le afecta (2 viviendas o menos).
• +D2 (RDL 27): el contrato ya no expira solo. Se renueva por 5 años en cada vencimiento, y la "expiración" del art. 22.6 LEC solo llega si el casero preavisa con 6 meses y paga al menos 12 mensualidades de mercado (art. 10.1 LAU), salvo causa del art. 10.2: por ejemplo, necesitar el piso para sí o un familiar (a), sin excepción por tener pocas viviendas. Si el inquilino tiene derecho a la prórroga de la DF 5.ª, primero la consume y la indemnización llega al final (DA 1.ª.2).
• Si cae: vuelve la Ley 12/2023.

C. Inquilino vulnerable deja de pagar. Casero particular con 5 pisos.

• RDL 26: lo mismo que en B mientras dure el contrato. Al vencer, si pide el piso, entra en el art. 2.2: suspensión con revisión anual y máximo de 3 años, con compensación (renta y suministros, sin lucro cesante). Si tiene más de 10 viviendas es gran tenedor y no puede alegar su propia vulnerabilidad.

D. Un "fondo" que compró barato demanda a una familia vulnerable.

• RDL 26: art. 2.1, suspensión obligatoria hasta el 31-12-2030, sin compensación y aunque ya haya sentencia. El punto débil es la prueba: el juez tiene que apreciar que compró "claramente" por debajo de la tasación con el objeto de eludir la función social. Es un concepto jurídico indeterminado y habrá pleitos.

E. Maricarmen (renta antigua extinguida, sin deuda, propietario sociedad). Ver §1: suspensión posible si es vulnerable (art. 2.1 o 2.2), sin compensación para la sociedad y sin salvar el contrato. +D2: nada, porque el RDL 27 no toca la DT 2.ª LAU.

F. Lanzamiento ya señalado para octubre de 2026.

• RDL 26: la DT 2.ª permite pedir la suspensión aunque ya se hubiera agotado la del art. 441.6 LEC, y el letrado de la Administración de Justicia la suspende provisionalmente hasta que el juez resuelva. En impagos, antes de seguir hay que pasar por la enervación extraordinaria.

Duración y renta de los contratos en vigor

G. Contrato firmado en 2021 que vence en 2026-2027. Inquilino al corriente y el casero quiere subir la renta.

• Antes: al acabar los 5 años y la tácita, el casero no renueva y pone el precio que quiera, salvo en zona tensionada.
• RDL 26 (DF 5.ª): el inquilino pide la prórroga de hasta 2 años con la misma renta. El casero solo puede negarse si necesita la vivienda para sí o su familia (causa real y acreditada), si ya hay un contrato nuevo pactado, o si baja la renta al menos un 5 %. Si el contrato está en zona tensionada, se aplica antes la prórroga del art. 10.3.
• +D2 (RDL 27): si los 5 años vencen después del 2-10-2026, renovación automática por otros 5 (art. 10.1 LAU) y la DF 5.ª queda desplazada (DA 1.ª.1). Para no renovar, el casero preavisa con 6 meses (4 si quedan menos de 6, DT.2) y paga al menos 12 mensualidades de una vivienda análoga (mínimo 1 por año vivido). Se libra de pagar si ofrece un contrato nuevo de 5 años sin subir más que la actualización (art. 10.2.e) o si tiene una causa del 10.2. Si el contrato ya estaba en la tácita anual antigua, la termina y la renovación llega al final (DT.3). En la práctica, subir la renta deja de salir gratis.
• Si cae el RDL 26: sin prórroga. Si solo cae el D2: prórroga de 2 años y después libertad (salvo zona tensionada).

H. Inquilino que pidió la prórroga con el RDL 8/2026 (marzo-abril) y el casero se la negó al derogarse.

• RDL 26 (DT 1.ª): su solicitud vuelve a ser válida sin pedirla de nuevo. Para una prórroga posterior se aplica el régimen nuevo.

I. Actualización anual en marzo de 2027. El contrato dice "IPC".

• RDL 26: si la renta supera el índice de referencia, 0 %. Si no, máximo 2 % salvo nuevo acuerdo (DF 6.ª, hasta el 31-12-2027). Desde 2028, como mucho el IRAV (art. 18.1). Si el contrato no dice nada, no hay actualización.

J. Casero que cobraba al inquilino el IBI, la comunidad y la "renovación" de la agencia.

• RDL 26: el IBI ya no se puede repercutir. La comunidad sí, si está pactada por escrito con su importe (y solo si el edificio tiene división horizontal). Los gastos de renovación o novación los paga el casero. No puede exigir un seguro de impago y la garantía adicional tiene un máximo de 2 meses.

K. Caldera rota en invierno y el casero no contesta.

• RDL 26: requerimiento escrito con presupuesto. Pasados 15 días, el inquilino repara y lo descuenta de las rentas siguientes. En alquiler temporal el plazo es de 5 días hábiles.

Temporada y habitaciones

L. Piso "de temporada" de 11 meses que se renueva cada año a una pareja que vive ahí.

• Antes: contrato de uso distinto del de vivienda. Sin prórroga de 5 años ni límites de renta.
• RDL 26: los contratos firmados antes del 1-10 siguen hasta su vencimiento y se extinguen sin prórroga (DT 8.ª LAU). El siguiente tiene que tener causa temporal real y acreditable, y si no la tiene, es vivienda habitual desde el primer contrato, con 5 años. Con más de 2 contratos temporales seguidos entre las mismas partes, también es habitual.
• Estudiante de máster de 10 meses o trabajador desplazado: sigue siendo temporal si la causa consta en el contrato. Las siguientes temporadas en la misma vivienda solo pueden subir como el IRAV (art. 17.8).
• Si hay ley autonómica (por ejemplo, Cataluña), prevalece en temporal y habitaciones (DA 12.ª LAU).

M. Piso de 4 habitaciones a 450 € cada una (1.800 €) donde el piso entero se alquilaba por 1.200 €.

• RDL 26: ilegal por encima de 1.200 € en total (art. 17.9). En zona tensionada, el piso entero también tiene tope. Las habitaciones pasan a tener todas las garantías de vivienda habitual (5 años, IRAV, fianza).

Compraventa, fondos y la tesis de Gisbert

N. Propietario ahogado vende a un fondo por el 60 % de la tasación.

• RDL 26 (art. 1): no puede, hasta 2028, salvo que el fondo se adhiera a un Código de Buenas Prácticas o destine la vivienda a alquiler asequible 5 años.
• Vías que siguen abiertas: comprar al 70 % o más de la tasación, comprar en subasta judicial o hipotecaria (exceptuadas, art. 1.4) y comprar la deuda (con los límites de la DF 1.ª). Para la tesis de Gisbert esto es relevante: la puerta de las ejecuciones sigue abierta, pero la de comprar el piso barato directamente al casero apurado queda cerrada. Y el texto no dice qué pasa si se incumple (ni sanción ni nulidad). Habrá que ver si notarios y registradores lo controlan.

O. Padres que donan un piso a la SL patrimonial familiar.

• RDL 26: el art. 1 incluye la adquisición "a título gratuito" por cualquier entidad cuyo objeto social sea adquirir inmuebles. Queda limitada hasta 2028. Parece un efecto colateral no buscado.

P. Fondo compra un edificio entero con inquilinos (el caso de Maricarmen en 2018 y 2020).

• RDL 26 (art. 25 LAU): hay que notificar a cada inquilino el precio imputado a su piso y el criterio seguido (preferentemente el valor de referencia catastral). Cada inquilino puede comprar su piso por ese precio en 30 días. Si no se le notifica, tiene retracto. Sin esa notificación no se inscribe la venta. La comunidad autónoma puede regular un tanteo subsidiario sobre el edificio entero. Encarece y ralentiza la compra en bloque, que es justo la operación típica de un fondo.

Q. Banco vende una hipoteca impagada de una familia a un fondo.

• RDL 26 (DF 1.ª): el deudor conserva frente al fondo las mismas defensas y los códigos de buenas prácticas. Si está acogido al RDL 6/2012, la cesión está prohibida. Si lo acredita en los 6 meses siguientes, el banco tiene que recomprar el préstamo.

Propietarios, fiscalidad y compradores

R. Piso heredado vacío hace 3 años. El dueño tiene 2 viviendas y no está en zona tensionada.

• RDL 26: sin recargo de IBI (fuera de zona tensionada solo se aplica a titulares de 4 o más). En zona tensionada podría llegar al 50 %, y solo si su ayuntamiento lo aprueba. Alternativa: venderlo a Casa 47 o a otro ente público antes de 2028 con la ganancia exenta si vale menos de 200.000 €. Desde 2027 sube la imputación de rentas si tiene varios inmuebles.

S. Piso turístico en Málaga o Valencia.

• RDL 26: IVA del 10 % en estancias de 30 noches o menos desde el 1-12-2026 (antes exentas si no había servicios hoteleros), y recargo de IBI de hasta el 150 % si su dueño tiene 4 o más y está en zona tensionada. Alquilar habitaciones en la vivienda propia sigue exento de IVA.

T. Inquilina de 28 años con 21.000 € de base imponible y 800 €/mes de alquiler.

• RDL 26: deducción del 10 % de 9.600 € = 960 €/año en el IRPF estatal (máximo 1.163 €), siempre que no tenga otra vivienda a menos de 50 km.

U. Pareja que compra su primera vivienda por 250.000 € con TU CASA.

• RDL 26: préstamo de 50.000 € al 0 % (el 20 % serían 50.000 €), sin comisiones. Contrapartida permanente: si venden, el precio máximo es el de compra actualizado con el IPC (más algunas obras, cuando se regule). Renuncian a la revalorización para siempre. Falta el Acuerdo de Consejo de Ministros que fije requisitos e importe.

V. Casero que renueva al mismo inquilino bajando la renta un 6 %.

• RDL 26 (art. 6): reducción del 100 % del rendimiento en el IRPF si no es gran tenedor, frente a un 50 % si la mantiene y un 15-40 % si la sube. Es la palanca para que el casero pequeño prefiera la estabilidad.

5. Escenarios del viernes 2-10 y qué se queda por el camino

Propuesto y fuera de los textos:

• Expropiación o uso forzoso de viviendas de fondos (Sumar y Podemos): Bolaños la descartó por "falta de encaje constitucional claro".
• Prohibición general de compra especulativa o por no residentes: se queda en un límite por precio (menos del 70 % de la tasación) y con excepciones.
• Control de rentas general fuera de zona tensionada: solo el 2 % temporal y el techo del IRAV.
• Renovación indefinida dentro del decreto principal: se sacó a un decreto aparte, que es el que tiene más riesgo de caer.
• Sin sanción en el art. 1 y sin régimen propio de la "necesidad" del casero en la DF 5.ª (remite al art. 9.3 LAU): son los huecos que previsiblemente llevarán a pleitos.

6. Las tesis virales, contra el texto

• Tesis de Rubén Gisbert ("no vas a poder desahuciar a quien no te pague, da igual el propietario"): ENGAÑOSO según el texto oficial. Con un moroso no vulnerable nada cambia. Con uno vulnerable el casero cobra de la Administración (art. 22.6 LEC), y el pequeño casero con 2 viviendas o menos queda excluido de la suspensión del art. 2.2. Sí es cierto que el casero de un inquilino vulnerable puede no recuperar el piso mientras dure el contrato.
• Segunda tesis ("para favorecer a los fondos"): el texto cierra la compra barata directa (art. 1), el bloque sin tanteo (art. 25 LAU) y la cesión de hipotecas protegidas (DF 1.ª), y deja abierta la vía de las subastas judiciales (art. 1.4). NO SOPORTADO, con ese matiz.

Fuentes

• BOE-A-2026-20266, RDL 26/2026: PDF · texto HTML
• BOE-A-2026-20385, RDL 27/2026: PDF · texto HTML
• BOE-A-2026-9359: derogación del RDL 8/2026
• Referencia del Consejo de Ministros, 29-09-2026 · Resumen de la rueda de prensa
• El Debate: hechos del desahucio de Maricarmen
• Infobae: el decreto 2 se publica el jueves · The Objective
• Borrador del decreto 2: Forbes · Capital · El Cronista
• Posturas: Capital, Junts · The Objective, indecisos · Moncloa.com, Bolaños y la expropiación